不動産を初めて売却した時の体験談・・いろいろ失敗してしまいました

はじめに

私は不動産を売却した経験が二度あります。
不動産投資をされている方であれば、不動産の売却を何度か経験していると思いますが、普通のサラリーマンであれば、自宅不動産を購入することはあっても売却することはそんなにないのではと思います。

新築区分マンションの売却については、新築区分マンション投資・・・不動産投資で絶対にやってはいけないことをやってしまったで書きましたのでご参考にしてください。

今回ご紹介するのは、自宅の分譲マンションを売却した時の経験になります。
不動産も、ヤフオクで不用品を売却するくらい簡単に経験を積めればいいのですが、金額が金額なのでなかなかそうもいかないのが困りものです。

最初の失敗・・不動産業者からのちらしを真に受けました

私は、とあるタワーマンションに住んでおります。
結婚することが決まり、現在の妻が「いつか海の見えるところに住みたいです・・」などと言ったたわ言を聞いてしまったのが運の尽きです。
しかし、この分譲マンションを購入したために、手持ち資金の全てをリーマンショック時に株式市場に入れてしまうといったことを避けられたのはラッキーでした。

購入した分譲マンションは60㎡くらいで、夫婦と子供一人ならば大丈夫かなと思ったのですが、子供が増えることになりまして、ちょっと手狭になるかなと思ったのが、このお部屋を売却しようとした理由です。

ある日、郵便ボックスから郵便物を取り出すと、私の所有物件くらいの広さのお部屋を購入した時より高い値段で探しているお客さんがいるといった住友不動産からのチラシが入っていました。
株式投資をしていたので、いくつかの銘柄の株価はよく知っていましたが、売り物とは考えていない不動産の価額が今どれくらいなのかなど考えたこともなかったので、「ふーん」と思いました。

不動産など、普通は価額が下がるものであることなどこの時は知らなかったので、上がっていてラッキーとは思いましたが、無知とは恐ろしいものです。
この分譲マンションは新築で買ったものなのですが、よっぽど土地の値段が安かった時に購入したのでしょう。

引っ越しすることに決めました

この頃、すぐにお部屋を移る気はあまりなかったのですが、同じマンションのお部屋でちょっと広めの部屋を休日に家族で見て回っていました。
そうしているとある日、部屋からの景色もよく広めのお部屋で、値引き交渉をして、今のマンションを売却してローンを組めば買えるのではといった物件を見つけました。

早速案内をしていただいた業者の方に値引きが可能かといった打診をお願いしたのですが、一週間くらいたっても何の音沙汰もありません。

何もせず待っていても話が進まないので、手持ち不動産の売却について話を聞いてみようと、チラシに書いてある住友不動産に電話して、会社の方に自宅に来てもらいました。
しかし、この時チラシの住友不動産の支店名が麹町となっているのに気づき少し気になりました。
最寄り駅の近くにも住友不動産があるのに、なぜ電車で一時間もかかる所にある支店の方がわざわざ来るのだろうと・・・。

すぐ、仕事ができそうな30代くらいの先輩社員と入って2~3年といった後輩社員の二人組が自宅にやってきました。
そこで、現状を話して「一週間くらい音沙汰がないんだよね」といった話をすると、仕事ができそうな先輩社員が「この物件を扱っている業者が知り合いなので話してみます。」といって早速交渉に行ってくれました。

そうしたところ、その翌日か翌々日にその住友不動産の二人組がまたやってきて、「今回は頑張りました。」といいながら、大体私の提示した条件で物件を購入できることになったことを知らせてくれました。
一週間くらい音沙汰のなかった業者さんは何だったのかと思っていましたが、どうやら大手の不動産会社が物件を担当すると、その取引からローカルの不動産会社を締め出すこともあるようです。
「それってお客さんのためにならないんじゃない・・・」と思いましたが、こんなこともあるのかと思いました。

二度目の失敗・・不動産の媒介契約を選び間違えました

希望物件の購入に貢献してくれたこの住友不動産の二人組を信用した私は、この二人組に自宅の売却もお願いすることにしました。
引っ越し先の物件を購入してから、今住んでいるお部屋を売却するので、できるだけ早く売却しないと、売却するまでの間多めにローンを支払う必要があるのです。
そのため、すでに見込み客がいるというチラシを真に受けていたのと、この二人組が結果を出していたことで信用していたため、自宅の売却もお願いすることにしたのです。

不動産を売却するのは、この時が初めてであり、不動産を売却するときに不動産業者と結ぶ媒介契約には三種類あることを初めて知りました。

一つ目は専属専任媒介契約と言って、これを結ぶと、今回で言えば住友不動産以外の不動産業者に売却の依頼ができなくなるといった契約です。
私にはデメリットしかない契約形態ですが、私はこの時この契約を結んでしまいました。

理由は、見込み客が何人かいるというチラシの内容を信用していたので、他の業者に頼む必要はないと思ったのが一つ目です。
二つ目は、専属専任媒介契約を結ぶと、不動産業者は、レインズという不動産業者だったら誰でも見られるネットワークシステムに登録する義務が発生します。
このレインズがあれば、私の自宅を購入したいと思う不動産業者がこの二人組に連絡をするので、複数の業者といちいち媒介契約を結ぶ必要はないと言われたからです。
三つ目は、当初想定していたより2百万円くらい高く売りますと言われたので、またまた結果を出してくれるのでは、と思ってしまったからです。

結果からするとこの判断は大間違いであり、一般媒介契約という普通に一般の人が考える契約形態の契約を結ぶべきだったとすぐ後悔しました。
個々の不動産業者と契約を結ぶのは手間はかかりますが、当たり前に考えて、一つの業者を通してしか不動産を売却できないヘンテコな契約形態を選択することは普通ありえない訳です。

見込み客がいるって書いてあったけどあれなんだったんだ・・

すぐ二組くらいの内見のお客さんを連れてきてくれましたが、その後半月ほど音沙汰が無くなりました。
どうしたんだろう・・と思っていたところ、二人組が自宅にやってきて「値段を下げさせてほしい」と言われました。

私としては、「ああ、やっぱり」と思っただけで、この値下げで内見のお客さんが増えるのだったらありがたいと思ったのですが、この後もしばらく音沙汰がありません。
「なにやってんだ」ということで、二人組の上司を呼び出しても、「ちゃんと広告うっています」といって、誰がこんな小さな広告を見るんだろうといった広告が載った新聞を見せられただけでした。

どうやら、すぐ来た二組くらいの内見のお客さんが見込み客の人だったらしく、二人組はこのどちらかが私の自宅を買ってくれれば、私と買い手の両方から手数料をとれるとたくらんでいたようです。
二人組は、私がすぐ自宅を売る必要があることを十分に知っているので、早く売ることができるように動いてくれると思ったのですが、当初の当てがはずれたため放置されてしまったようです。

そんな時、引っ越し先を案内していただいた業者の方から電話を受けました。
「レインズを見たけれど、あれは〇〇さんのご自宅ではないですか」といった内容でした。
せっかく引っ越し先をご案内いただいたのに、結果として他所の業者に頼んでしまったのでバツが悪いなあと思っていたのですが、「そんなことはよくあることなので気にしていません」とおっしゃっていました。

その方が言うには、私の自宅をご案内したい見込み客の方がいて、二人組に電話したようですが、忙しいのか何なのか分からないが断られてしまったようです。
そういった話を聞いて、引っ越し先の購入時のことを思い出してしまいました。
確か、引っ越し先をご案内していただいた業者さんは、相手の業者さんから取引から外されてしまっていたのではないかと。

三か月たって、ようやく専属専任媒介契約の期限が過ぎて一般媒介契約を結ぶことができるようになり、いろいろな業者さんにこのことを話したのですが、そういったことも無いこともないが、やっぱり電車で一時間の距離をわざわざ来るのは億劫になることもあるのではないか、と話していました。

三度目の失敗・・住友不動産に頼んだことを後悔しました

「この二人組に任せて置いたらアカン」と思った私は、駅前の住友不動産を訪ねて担当を変えてもらえないかと言った話をしに行きました。
私としては、同じ会社内の話なので担当を変えてもらうくらい訳はないと思っていたのですがダメなようでした。

住友不動産に限らない話なのかもしれませんが、何か地域ごとに完全に組織が分かれており、他所の地域の担当者が契約した担当者を、近所の支店の担当者に変えることはできないようです。
公務員の世界ではあるまいし、お客の都合より会社内の都合を優先させられているようで納得がいきませんでした。
しかし、そもそもの始まりとして専属専任媒介契約を結んでしまった私にスキがあったのが、全ての諸悪の原因なのです。

まとめ

三か月たってようやく専属専任媒介契約の期限が切れたため、早速5社くらいと一般媒介契約を結びました。
そうしたところ、思いがけなくすぐ自宅を売却することができました。
買ってくれたお客さんは、最初に私に引っ越し先を案内していただいた不動産業者の方が連れてきてくれた方でした。

要するに、不動産業者は大手の会社だから良くて、地元の会社だから駄目だといったものではないということです。
いくら大手でもお客さんを連れてこられない業者は、売り手にとってはただの迷惑な存在であり、その業者と専属専任媒介契約など結んでしまったら大変なことになるといった話でした。

また、不動産の売却をどの不動産業者に任せるかも、結局巡り合わせだと思います。
たとえ専属専任媒介契約を結んだとしても、住友不動産以外の業者さんと結んだ場合であれば状況が変わっていたと思います。

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