不動産投資・・・超ハイリスク副業、9割のサラリーマンにとっては地獄への一里塚

はじめに

サラリーマンの方が副収入を得ようと考えた時一番最初に考える方法が不動産投資かもしれません。
その理由は、不動産会社の営業さんや同僚に勧められる機会が多いからと言ったところだと思います。
しかし、不動産投資を始めようと思うきっかけが、そのような理由では成功する訳がありません。

不動産業者が儲かる不動産物件をしがない普通のサラリーマンに勧めるわけがありません。
不動産会社が普通のサラリーマンに物件を勧める理由は、割高な物件を借金をこさえさせて押し付けるように売ることができるというのが本当のところでしょう。

金持ち父さんの本には、キャッシュフローを生まない不動産は負債だと書いてあります。
私が不動産投資をした時の印象は、負債どころか、将来自分が入る鉄製の棺桶を背負って生きていくように感じました。

サラリーマンが不動産投資に簡単に手を出してはいけない理由

不動産投資は一般的に借金をすることを前提に始めるイメージがあります。
普通のサラリーマンは、このイメージのため、不動産投資を始める時に安易に銀行融資を利用して物件を購入してしまうのです。

サラリーマンがやるべき副業とはのブログでも書きましたが、借金は本当にうまく使わないと、取り返しのつかないダメージを食らうことになります。
さらに不幸なことに、サラリーマンは半端に銀行に信用があるため、不動産投資をするための借金を非常に簡単にできてしまうのです。

普通、事業を始めるためにお金を借りるのは非常に大変です。
サラリーマンが事業資金としてお金を借りるには、何年も信用金庫にお金を定期的に預けて信用してもらって初めてお金が借りられるものです。
口八丁手八丁でお金を引き出すことができるプレゼン力があれば事情は違うのでしょうか、そんな人であれば、サラリーマンをやりながら副業のことを考える理由はないでしょう。

不動産投資を何の勉強もせずに、物件の価値も分からない状態でも、お金を簡単に調達できて、普通では考えられない値段で買ってくれるサラリーマン、これほど不動産業者にとっておいしい人たちはいない訳です。

イメージ的にはマラソンで一番最後の列から走り出すようなもの

こちらの記事によると東京マラソンのスタート時の先頭と最後尾では約20分近くもタイムラグがあるようです。
私のサラリーマンが行う不動産投資のイメージは、まさにこの最後尾から不動産投資で成功するというゴールに向けて、これからマラソンを頑張ろうとしている方が置かれた状況です。

まず、不動産業者は出物の物件情報を入手した場合、名もない普通のサラリーマンに連絡をとろうとは思いません。
当然、過去に何度か不動産を買っていただいているお得意さんに話を持っていきます。
このマラソンの例でいえば、スタート地点のすぐ近くから走り出せるのが、このお得意さんです。
不動産業者は手数料ビジネスなので、売り手と買い手とつなげて初めてお金がもらえるわけなので、これは当然の話です。

最初に電話をしたお得意さんが「今回はちょっと・・・」ということでお断りされてしまった時に次にすることは、2番目のお得意さんに話を持っていきます。またまた当然の話です。
この話の要点は、儲かる物件情報が一番後ろで待っているような方達に伝わることは無いということです。

しかし、一番後ろで待っている方達は、何の情報を得ることもなく、ただただ前の人が走り出すのを待って、やっと走り出したと思ったら、スタート地点につくのも20分後な訳です。
ほとんどの場合、そのスタート地点につくこともなく、悪徳業者のささやきを聞いて、わき道などに入って(新築区分マンションなど借金をして買って)しまう訳です。
不動産投資をする大抵のサラリーマンは、スタート地点にたどり着く前に再起不能になってしまうのです。

本を100冊読んで、物件を100件見るまで契約するべからず

株式投資などを始める時は、勝つようになるまでに何冊も本を買って読みながら、ひたすら勝つ方法を探す時期があると思います。
何冊か本を読んで、では株を買ってみようと思い株を買った後、思いがけず暴落にあい、株式投資にうんざりするなどよくある話です。
その後、負けたままでは終われないと思い、再度研究して取り組んだ結果、やっと儲かるようになるわけです。

不動産投資も何冊か本を読んで勉強してから実際に物件を購入すべきだと思いますが、読むべき本の冊数が株式投資とはゼロの数が違うと思います。
それはなぜかというと、最初の一つの物件を買う時に失敗してしまうと、ほとんどそこで再起不能の負けが確定してしまうからです。

株式投資では、負けたとしても給料で補填できる損失くらいならば、いくらでもやり直しが効くわけです。
しかし、不動産投資の場合、失敗して損切をする時に被る金額が桁違いになります。
サラリーマンが勉強もせずに購入した物件は割高で、さらに借金をして購入するため、間違った物件を買ったと思って損切しようとしても、売っても借金が返済できる金額で売れるとは限らないので、損切もできない状態になります。

こういったことを避けるためには、まずは不動産投資の基礎を勉強して、実際に物件を見て回る必要があります。
実際に物件を見ることがなぜ必要かというと、水漏れ、シロアリ、家が傾いているなど分かるようになるには、実際に物件をみて経験を積む必要があります。
株だったら、買った株が本当はくず株だと分かった場合、翌日に売り注文を出すだけで処分することができます。
しかし、不動産の場合、物件に瑕疵があったとして修理したり、修理不可能で取り壊すとしても多額のお金が必要になるため失敗ができません。

時間がないと不動産投資はできない

「本を100冊」と書きましたが、この100冊読む時間を短縮することはできます。
それは不動産投資のスクールに入ることです。
私も細矢ますゆきさんという方が主催していた不動産投資のスクールに入ったことがあります。
内容的にはすごく良かったのですが、いざ実践しようとすると、スクールのカリキュラムを実行する時間が取れないことが分かりました。

一言で言えば、土地の値段が下がりそうもない地域の築古の利回りの良い物件を買いましょうといった内容だったのですが、私の家からそういった地域まで行くのに片道二時間はかかります。
物件を見るのにも一日三つも見れるか、見れないかといったところなので、土日をすべて使って物件を見ても、100件の物件を見るのにおそらく四か月はかかるのではないかと思いました。
家族持ちの私としては、子供をほったらかしにして四か月も出かける勇気がもてなくて、せっかくスクールに入ったのに断念してしまいました。

このスクールでは、一か月に一回、都内で勉強会が開かれており、勉強会の後、懇親会が開かれて講師の方に食事をしながら質問をすることができます。
ある時、福島に住んでいながら、なぜか長崎の物件を買い進めている講師の方に、どのように物件を見に行っているのか聞いてみたことがあります。
答えは、金曜の晩に夜行列車で長崎に向かうそうです。
このようなことも楽しみながら続けられないと、儲かる物件は見つけられないとおっしゃっていました。

新築区分マンションは鉄くずなり

不動産投資のスクールで絶対に買ってはいけない物件として新築区分マンションが紹介されます。
元消防士で札幌の物件に投資しているという方とお話したことがあるのですが、その方は新築区分マンションを鉄くずと言っていました。
そんな鉄くずを実は私も買ってしまいました。(その時の体験談はこちら

新築区分マンションがなぜ買ってはいけないのか、それは割高だからです。
新築区分マンションのお値段は2,200万~2,300万円くらいで販売されていると思いますが、原価は1,600万~1,700万円くらいであるとどこかで聞いた記憶があります。

新車は買ってから一日経つと価値が三分の一になると、バブル期に大学教授から聞いた記憶があります。
これが真実かどうかは私は車を買ったことが無いので分かりませんが、新築不動産の場合、販売のための広告費を含めた価格で販売するものなので、新築区分マンションを買った瞬間この広告費の分だけは最低でも価値が落ちることになります。
原価に広告費と適正な利益がのった金額で販売されていればまだしも、新築区分マンションの販売は、歩合で給料が決まる営業さんが電話営業という販売手法で行われます。
普通に広告を使って適正価格で販売するのに比べても割高になります。

こうなると、何年もローンを払い続けて借入金が大分少なくなったとしても、元々の購入額が高すぎるので、失敗に気付いて売却しようとしても残債より高く売ることができません。
追加で100万円以上も払ってやっと損切りできるという話になります。

家賃保証は当てにならないどころか危険なものかも・・・

恥ずかしながら勉強もせずに鉄くずを購入した私は、決まった家賃を受け取ることができる家賃保証契約を安易に結んでしまいました。
私の場合は購入から10年くらいで処分したのですが、処分するまで当初契約したお家賃を毎月受け取ることができました。

しかし、家賃保証契約は万能というわけではなく、中にはひどい目にあった方もいるようです。
私は不動産投資のスクールに入っていた時、楽待という不動産サイトを運営している株式会社ファーストロジックという会社の大手町の本社でインタビューを受けたことがあります。
確かメルマガを登録して読んでいたら、区分所有マンション投資の経験者に体験談を語ってくれませんかというメールが来ていたので、応募したところお誘いの返事が来たわけです。

当日は私を含めて三人の区分所有マンション投資の経験者を、ファーストロジックの若い社員さんがインタビューをするという形で進んでいきました。
インタビューは2時間半くらいでしたが、報酬は五万円-源泉所得税だったので結構なおこずかいをいただきました。

三人の中には楽待でコラムを書いているような方もいて、この方は家賃保証契約でひどい目にあったようです。
結構な金額の家賃保証契約を結ぶことができたが、契約相手の会社の経営がうまくいかなくなったために約束の家賃が入らなくなり、後には残債だけが残ったという話でした。

一応契約したお家賃を毎月受け取っていた私はこんなこともあるのかとびっくりしましたが、最近はかぼちゃの馬車事件なども起こっており、安易に家賃保証に頼ると危ない目に遭いそうです。

まとめ

私がサラリーマンが不動産投資をするのが危険だと思う理由は、最初の一軒を買う時にミスができないということです。

株式投資では、失敗したなと思ったら、損切りさえしてしまえば別の株に投資をすることができます。
転売では、扱う商品の単価を低くすることで、仕入を失敗しても損失をいくらでも限定することができます。
事業を始める場合も、借金をしてから大きな商売を始めるようなことなどしなければ、いくらでもリカバリーが効きます。

不動産投資では、この小さく失敗しながら、だんだんとうまくいくようになるという方法がとれないことが痛いのです。

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